Contratti di affitto e canoni di locazione ai tempi dell’emergenza da CoronaVirus.

L’emergenza causata dal virus “Covid-19” sta angosciando il paese ed il mondo intero. È mentre tutti noi speriamo di poter tornare presto alle nostre vite, molte persone devono affrontare diversi problemi connessi alla quarantena obbligatoria.

Uno di questi riguarda il pagamento dei canoni di locazione, sia ad uso abitativo che commerciale.

In molti si stanno chiedendo se possono sospendere in tutto o in parte il pagamento dell’affitto e, in questa breve guida, cercheremo di spiegare come comportarsi, sia dal punto di vista dei conduttori che dei proprietari dell’immobile locato.

Benefici fiscali.

In primo luogo, anche i decreti ministeriali e legislativi, emanati durante l’emergenza sanitaria, hanno previsto degli interventi a sostengo dei conduttori che si trovano “costretti” a pagare i canoni di locazione relativi agli immobili in cui esercitano la propria attività lavorativa.

L’art. 65 del D.L. n. 18 del 17.03.2020, il c.d. Decreto Cura Italia, dispone che “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d'impresa è riconosciuto, per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60% dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.

Tale credito d'imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri dell’11 marzo 2020 ed e' utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Le attività elencate negli allegati n. 1 e 2 di cui al DPCM dell’11 marzo 2020 sono le seguenti:

Ipermercati; Supermercati; Discount di alimentari; Minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimentari; Commercio al dettaglio di prodotti surgelati; Commercio al dettaglio in esercizi non specializzati di computer, periferiche, attrezzature per le telecomunicazioni, elettronica di consumo audio e video, elettrodomestici; Commercio al dettaglio di prodotti alimentari, bevande e tabacco; Commercio al dettaglio di carburante; Commercio al dettaglio apparecchiature informatiche e per le telecomunicazioni; Commercio al dettaglio di ferramenta, vernici, vetro piano e materiale elettrico e termoidraulico; Commercio al dettaglio di articoli igienico-sanitari; Commercio al dettaglio di articoli per l’illuminazione; Commercio al dettaglio di giornali, riviste e periodici; Farmacie; Commercio al dettaglio in altri esercizi specializzati di medicinali non soggetti a prescrizione medica; Commercio al dettaglio di articoli medicali e ortopedici; Commercio al dettaglio di articoli di profumeria, prodotti per toletta e per l'igiene personale; Commercio al dettaglio di piccoli animali domestici; Commercio al dettaglio di materiale per ottica e fotografia; Commercio al dettaglio di combustibile per uso domestico e per riscaldamento; Commercio al dettaglio di saponi, detersivi, prodotti per la lucidatura e affini; Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato via internet; Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato per televisione; Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto per corrispondenza, radio, telefono; Commercio effettuato per mezzo di distributori automatici; Lavanderia e pulitura di articoli tessili e pelliccia; Attività delle lavanderie industriali, altre lavanderie e tintorie; Servizi di pompe funebri e attività connesse.

Il decreto “cura Italia” non prevede sostegni specifici per gli inquilini in difficoltà con l’affitto, né per i proprietari alle prese con la morosità. Un aiuto può arrivare da strumenti esistenti come il Fondo morosità incolpevoli che scatta in caso di licenziamento, riduzione di orario e cassa integrazione ma richiede la convalida dello sfratto per morosità e il Fondo per il sostegno all’accesso all’abitazione in locazione.

Non è dunque prevista una specifica sospensione del pagamento dei canoni di locazione ma sarà possibile, in casi specifici, rivolgersi alle norme del codice civile che intervengono in aiuto di tutti quei professionisti, imprenditori, artigiani, commercianti, ecc, che si troveranno in difficoltà non potendo esercitare la propria attività lavorativa essendo stati costretti ad abbassare le saracinesche dei loro locali o studi professionali.

L’art. 1256 del codice civile dispone, al primo comma, che “L’obbligazione (di pagamento del canone di locazione ndr) si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”.

Non potendo lavorare non ci sono introiti e, quindi, se non incasso non posso pagare.

Come e quando chiedere la sospensione o riduzione del canone di locazione.

Le soluzioni giuridiche per chiedere una sospensione o riduzione dei canoni di locazione (o, nei casi più estremi, la risoluzione del contratto) sono varie, e riguardano, prevalentemente, i contratti di locazione ad uso commerciale.

In primo luogo è possibile ottenere il recesso dal contratto di locazione, ai sensi dell’art. 27 della legge sull’Equo canone (L. n. 392/78), quando sussistono gravi motivi che non consentono la prosecuzione del rapporto. Occorre precisare che, in questo caso, si è chiamati a pagare sei mensilità del canone di locazione previste a titolo di preavviso per il recesso.

In secondo luogo è possibile invocare l’impossibilità sopravvenuta totale o parziale di cui agli artt. 1463 e 1464 del codice civile.

L’art. 1463 prevede che “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta (concedere il libero godimento dell’immobile locato ndr) non può chiedere la controprestazione e deve restituire quella che abbia già ricevuto”.

Ciò significa che il locatore che non può garantire il pieno godimento dell’immobile affittato non può, a sua volta, chiedere il pagamento del canone di locazione e, qualora abbia già ricevuto in anticipo il prezzo dell’affitto, dovrà restituirlo.

L’art. 1464, dispone che “Quando la prestazione di una parte (il godimento dell’immobile concesso in locazione ndr) è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

In pratica, se all’obbligo di chiusura dell’attività consegue una riduzione dei guadagni, il conduttore può chiedere una riduzione sul canone di locazione e, addirittura, invocare il recesso dal contratto nelle ipotesi in cui la sospensione della propria attività lavorativa abbia conseguenze così gravi da non consentirne la prosecuzione, anche dopo la fine della “quarantena”.

È altresì possibile evocare le disposizioni di cui all’art. 1467 del codice civile il quale, in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta, dispone che “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”.

In definitiva il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto senza essere costretto al pagamento delle sei mensilità del canone di locazione previste dalle L. n. 392/78. Il conduttore se vuole evitare la risoluzione del contratto di locazione può, ai sensi del 3° comma del medesimo articolo, offrire di modificare equamente le condizioni del contratto, riducendo o sospendendo il pagamento dei canoni di locazione.

Infine è possibile evocare le disposizioni di cui all’art. 1258 del codice civile, secondo il quale “ Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si liberà dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

In ogni caso, quale che sia la strategia che si decida di percorrere, è opportuno, e caldamente consigliato, tentare di giungere ad un accordo bonario con il locatore, attivandosi da subito e per iscritto, formulando una proposta. Solo in caso di diniego da parte del conduttore sarà possibile, se lo si ritiene opportuno, agire in giudizio per la sospensione o riduzione del canone o, nei casi più gravi per la risoluzione o recesso dal contratto.

I rischi per il conduttore che decida di non pagare il canone di locazione.

Occorre fare molta attenzione ai rischi connessi alla decisione di sospendere unilateralmente il pagamento, in tutto o in parte, dei canoni di locazione, senza un previo accordo con il locatore o senza un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Ed infatti, il conduttore che decida autonomamente di non pagare, anche solo una mensilità del canone di locazione, incorre nel pericolo di una procedura di sfratto per morosità, che comporterà la perdita dalla conduzione dell’immobile oltre al rischio di dover comunque pagare i canoni omessi e le spese del procedimento di sfratto.

I rischi del locatore che concede la sospensione o riduzione del canone di locazione.

Nel caso di contratti di locazione ad uso commerciale, è doveroso ricordare che il locatario è tenuto al pagamento delle imposte sui canoni di locazione ad uso commerciale anche nel caso in cui non abbia percepito alcunché.

Ed infatti il contratto di locazione ad uso commerciale, una volta registrato presso l’Agenzia delle Entrate, impone al locatore di pagare le imposte relative ai canoni mensili a partire dalla data di esecuzione del contratto e fino alla sua risoluzione, e ciò indipendentemente dall’effettiva percezione dei canoni. Solo nei contratti ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 8 della L. n. 413/98 e art. 23 del DPR n. 917/86 e, infatti, possibile non denunciare, nella dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti per inadempimento del conduttore.

Pertanto, nel caso in cui il locatore decida di sospendere o ridurre il canone di locazione, è opportuno modificare le condizioni contenute nel contratto registrato presso l’Agenzia dell’entrate per evitare di dover pagare le imposte anche sui canoni, o parte di essi, non percepiti a seguito dell’accordo.

I contratti di affitto ad uso abitativo.

Quanto appena detto non vale esclusivamente per i contratti ad suo commerciale.

Se è vero che i canoni dei contratti di affitto ad uso abitativo non sono soggetti a sospensione o riduzione se il conduttore continua ad utilizzare l’immobile, a maggior ragione se a causa della quarantena imposta dalle autorità è “costretto” a restare a casa più del solito, è altresì vero che possono verificarsi casi in cui il conduttore non può utilizzare l’immobile.

Si pensi ai casi di studenti che affrontano la quarantena lontani dalla sede in cui studiano e non possono rientrarvi, o chi ha concluso un contratto di affitto temporaneo per trascorrere dei giorni in vacanza fuori città. Anche in questo caso sarà possibile richiedere la sospensione, riduzione o la risoluzione del contratto di affitto.

Anche in questo caso il conduttore dovrà tentare di giungere ad un accordo bonario e, in caso contrario, procedere giudizialmente se non vuole rischiare lo sfratto o il pagamento di penali.

Il conduttore, invece, se concede la sospensione o riduzione del canone potrà omettere di dichiarare i canoni non percepiti senza dover, necessariamente, modificare le condizioni contrattuali per non incorrere in sanzioni per omessa denuncia al fisco.