ASSISTENZA NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

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Avremo cura di indicarvi la scelta contrattuale che meglio risponde alle vostre esigenze, ovvero analizzeremo il contratto sottoposto alla vostra attenzione, segnalandovi l’inopportunità di alcune clausole e suggerendovi l’inserimento di altre a tutela dei vostri diritti, prima della sottoscrizione. 

 

AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETÀ

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Hanno lo scopo di accertare il legittimo diritto di proprietà su di un bene nei confronti di chi lo contesti o lo limiti, vantando a sua volta dei diritti sul bene stesso. Gli articoli da 948 a 951 del codice civile disciplinano, rispettivamente:

- l’azione di rivendicazione, ovvero l’azione di chi si afferma proprietario della cosa non avendone il possesso, pretendendone la consegna da chi la possiede (funzione dell’azione è accertare la titolarità della proprietà e recuperare il bene);

- l’azione negatoria, con cui il proprietario vuole far dichiarare l’inesistenza dei diritti che altri affermano di avere sulla cosa e far cessare, quindi, eventuali turbative di altri alla stessa; 

- l’azione di regolamento di confini, tramite cui il proprietario di un fondo chiede che sia stabilito giudizialmente il confine con il fondo vicino; confine su cui esiste una situazione di incertezza;  

- l’azione di apposizione di termini, nel caso in cui i proprietari di fondi limitrofi vogliano chiedere il ripristino a spese comuni dei segni del confine mancanti o irriconoscibili, al fine di delimitare l’esatta estensione dei contigui domini.

 

AZIONI A DIFESA DEL POSSESSO

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Il possessore di un bene può esperire varie azioni a tutela del suo potere di fatto sulla cosa. Le azioni a tutela del possesso vengono qualificate possessorie e sono previste tre differenti azioni in materia: 

- l’azione di reintegrazione, in presenza di uno spoglio violento o clandestino (art. 1168, c. 1°, c.c.); 

- l’azione di manutenzione, in presenza di molestie e turbative del possesso (art. 1170, c. 1°, c.c.); 

- l’azione di manutenzione con finalità recuperatorie, in caso di spoglio non violento o clandestino (c.d. spoglio semplice) (art. 1170, c. 2°, c.c.). 

In particolare, ai sensi dell'art. 1168, c. 1°, cod. civ., chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. 

Il primo comma dell’articolo 1170 del codice civile afferma invece che chi sia stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di una universalità di mobili possa, entro l’anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo. 

 

IMMISSIONI

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Fumo, calore, esalazioni, rumori e scuotimenti derivanti direttamente o indirettamente dall’attività del proprietario di un fondo e che, interferendo col diritto di proprietà del vicino, lo limitino o, addirittura, lo impediscano.

 

ATTI DI EMULAZIONE

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Qualora vengano posti in essere atti che abbiano come unico scopo quello di nuocere o recare molestia ad altri - art. 833 cod. civ. - (ad. es. il proprietario di un fondo che pianti degli alberi sul proprio fondo con l’unico scopo di togliere il panorama al vicino).  

 

DIRITTO DI SUPERFICIE

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Permette al titolare di edificare e di mantenere sul suolo altrui o nel sottosuolo altrui, una propria costruzione (art. 952 comma 1 e 955 cod.civ.); Il titolare di tale diritto diviene proprietario della costruzione e gode appunto del diritto reale di superficie sul suolo altrui. 

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ENFITEUSI

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E’ tale è il diritto di godimento di un immobile dietro l’obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene (artt. 959-960 cod. civ).

 

USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE

 

L’usufrutto (art. 981 cod. civ.) è un diritto reale su un bene altrui, che consente di godere dello stesso e di farne propri i frutti, entro i limiti della destinazione economica della cosa (si pensi all’ipotetico acquisto di un appartamento di una anziana signora ad un prezzo nettamente inferiore al valore di mercato, in quanto alla venditrice viene concessa la possibilità di abitare nell'appartamento fino alla sua morte: in questo caso l’anziana signora è l'usufruttuaria, mentre l’acquirente dell’immobile è il nudo proprietario). Uso e abitazione (artt. 1021-1022 cod. civ.) sono, invece, diritti reali assimilabili all’usufrutto ma che attribuiscono minori diritti ai titolari: nella fattispecie all’usuario è attribuito il potere di servirsi del bene e, nel caso sia fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo per quanto occorre per i bisogni suoi e della sua famiglia.  Chi ha il diritto di abitazione di una casa può invece solo abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.  

 

SERVITÙ PREDIALI

 

Diritto reale di contenuto limitato, che grava su un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) (art. 1027 cod.civ.: «peso imposto sopra un fondo»).

Si pensi ad es. a chi consente il passaggio dal proprio vialetto al proprietario della casa in fondo che non ha accesso alla via pubblica, oppure a chi ospita sul proprio terreno la cisterna per il riscaldamento di altre abitazioni, o chi è costretto a far passare dal proprio tetto la canna fumaria di un altro appartamento.

Le servitù prediali possono essere costituite volontariamente o coattivamente: cioè in mancanza di contratto possono essere costituite con sentenza ogni qualvolta il proprietario di un fondo abbia diritto di ottenere la costituzione di una servitù da parte del proprietario dell’altro fondo.

E’ ovvio che da tali obblighi possano dei diritti in capo al proprietario del fondo servente: se posso acquistare da un vicino come servitù il diritto ad aprire un lucernario su una porzione di tetto che appartiene a un altro appartamento, il proprietario del tetto non può impedire l’apertura, ma ha diritto comunque ad essere pagato.  

 

DISTANZE LEGALI

 

E’ il caso in cui siano siano stati violati i piani regolatori e i regolamenti comunali (artt. 869-871 cod. civ.) in materia di distanza tra edifici, ovvero vi sia la violazione delle norme sulle distanze contenute negli artt. 873-899 del codice civile (o delle norme dei regolamenti che questi articoli richiamano). Chi avesse subito tali violazioni ha il diritto di richiedere la rimessione in pristino (art. 872 cod. civ.): può cioè esigere che la costruzione che viola le distanze sia rimossa fino alla distanza di legge. 

 

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